L’Umbria è una regione piena di case, ma povera di occasioni abitative reali. Secondo i dati aggiornati della Borsa Immobiliare della Camera di Commercio, sono oltre 377.000 le abitazioni registrate sul territorio regionale, un numero elevatissimo in rapporto alla popolazione residente. Eppure, il mercato immobiliare per chi cerca casa è desolante.
“Non è una questione di scarsità, ma di accessibilità reale”, chiarisce Paola Berlenghini, referente della Borsa Immobiliare dell’Umbria. Il 20% delle case è classificato come seconda casa e, nella maggior parte dei casi, si tratta di immobili inutilizzati per gran parte dell’anno o affittati solo per brevi periodi. Un patrimonio immobiliare che rimane spesso chiuso dietro porte sbarrate.
Ma la vera emergenza è qualitativa: oltre il 60% delle abitazioni umbre è in classe energetica F o G, una condizione che le rende poco efficienti, costose da mantenere e, soprattutto, a rischio di uscita dal mercato a partire dal 2030, secondo gli standard europei del Green Deal.
A tutto ciò si aggiungono le paure dei proprietari, che frenano l’offerta abitativa: “Tanti non vogliono affittare perché temono di perdere il controllo dell’immobile”, spiega Berlenghini, citando “morosità, tempi biblici per ottenere uno sfratto e mancanza di garanzie concrete” come motivi ricorrenti. Senza un cambio di mentalità e regole più snelle, “resteremo prigionieri di un mercato sterile”, avverte.
Il panorama degli affitti è schizofrenico. I canoni si allontanano dalle possibilità di studenti, giovani coppie o lavoratori precari, mentre la qualità dell’offerta resta spesso scadente. “Il mercato si è adattato a un modello che privilegia il guadagno mordi e fuggi”, denuncia Berlenghini. “Chi cerca stabilità, dignità abitativa e flessibilità trova invece resistenze, prezzi irragionevoli e contratti blindati”.
Un trilocale arredato in centro storico può costare tra 400 e 700 euro al mese, ma le richieste di caparre, referenze e vincoli sugli orari sono spesso esorbitanti. In campagna, soprattutto nelle aree più richieste come il Trasimeno o la Valnerina, si arriva fino a 3.000 euro al mese per casali ristrutturati.
Una piccola valvola di sfogo è rappresentata dagli affitti di media durata, tra i due e i dodici mesi, una formula che attira studenti internazionali, insegnanti fuori sede e lavoratori temporanei. I prezzi restano alti: 450–800 euro al mese in città, fino a 2.900 euro in campagna, con aumenti del 20% negli ultimi sei mesi.
“Il transitorio è il futuro del mercato”, sostiene Berlenghini, ma “serve una cornice normativa leggera, flessibile e digitale”. Oggi le famiglie giovani cercano casa sulle piattaforme, “si aspettano risposte rapide, contratti chiari e spese trasparenti”.
Nel frattempo, l’effetto Airbnb si fa sentire in tutta la regione. A Perugia, Orvieto, Spoleto e Todi, sempre più proprietari scelgono la via dell’affitto turistico breve. Un bilocale centrale può rendere 135–170 euro a notte, mentre in campagna, con piscina o panorama, si arriva a 810 euro a notte. Anche Terni e Narni reggono bene: 85–130 euro a notte.
Secondo le stime ufficiali, gli immobili registrati come locazione turistica sono 2.960, ma il numero reale potrebbe superare le 5.000 unità, includendo affitti in nero o parziali. “Molti preferiscono lasciare la casa vuota piuttosto che affrontare un affitto lungo”, denuncia ancora Berlenghini. “Il turismo breve è più remunerativo, consente maggiore rotazione e offre meno rischi legali. Ma così si svuotano i centri storici e si perde il senso di comunità”.
Il rischio per l’Umbria è di diventare una regione perfetta per i turisti, ma invivibile per i residenti, soprattutto i più giovani, che faticano a costruire un futuro stabile in una terra ricca di mattoni, ma sempre più povera di opportunità abitative.
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